- 中央層面：堅持調控立場，維護房地產市場健康發展和住房消費者合法權益
三季度，中央層面多次強調重申堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，堅定調控立場，約談新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快的城市，并納入監測重點城市名單；央行、銀保監會等監管部門要求金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，金融強監管力度不減。并首次提出維護住房消費者的合法權益。
貨幣政策總體穩定。三季度，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億元。同時，于7-9月分別開展1000億元、6000億元、6000億元的中期借貸便利（MLF）操作，持續保障市場流動性需求。利率方面，MLF中標利率及LPR均延續穩定，1年期MLF中標利率為2.95%，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。央行第三季度貨幣政策委員會會議指出，要統籌做好今明兩年宏觀政策銜接，保持貨幣供應量與社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定。
房地產金融強監管力度不減。三季度，國務院、銀保監會連續發聲，提出要嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。試點房企拿地金額占年度銷售額比例、商票數據等指標被監管部門納入監管范疇。央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，要求金融部門準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，持續落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。
持續整治規范房地產市場秩序。7月13日，住建部、國家發改委等八部門聯合發布通知，要求重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。并明確目標：力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉，違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。
加快保障性租賃住房建設。三季度，國務院出臺《關于加快發展保障性租賃住房的有關意見》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，要求城市人民政府和省級人民政府落實發展保障性租賃住房建設責任。“努力實現全體人民住有所居”發布會上住建部明確，要加大保障性租賃住房供給，堅持供需匹配，通過新建、改建、改造、租賃補貼等多種形式、多種渠道籌集房源，加快發展保障性租賃住房。
首提房地產“兩維護”。9月24日，央行貨幣政策委員會會議首次提出房地產“兩維護”：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。央行、銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會再次重申這一觀點，并要求金融機構按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護。
加快推進新型城鎮化建設。8月30日，國家發改委發布《關于推廣第三批國家新型城鎮化綜合試點地區經驗的通知》，從提高農業轉移人口市民化質量、提高城市建設與治理水平、加快推進城鄉融合發展等多方面總結了試點地區的工作經驗，為新型城鎮化建設和城鄉融合發展領域的面上改革提供了有力支撐。
- 地方層面：緊縮性調控主旋律不改，壓力城市政策維穩導向顯現
調控松綁依賴人才新政和戶籍制度改革。三季度，人才引進和戶籍制度改革繼續為地方房地產發展賦能。典型代表如：南京、武漢進一步優化落戶政策，推行積分落戶常態化；福建省發布新型城鎮化規劃，持續放寬放開落戶限制；廈門、沈陽、青島、佛山等多地出臺人才引進政策，其中廈門市明確高層次人才可按市場價45%的價格申購人才住房，沈陽市對符合條件的人才最高發放500萬元獎勵并解決首套購房問題。
調控收緊加強行政限制、完善土地出讓規則和強化資金監管。三季度，西安、上海、無錫、紹興、東莞、廣州、溫州、合肥等多地紛紛建立二手房價格核驗或參考價格發布機制；東莞、惠州、杭州、北京、衢州等多地進一步收緊限購政策。在土地市場，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等城市在住宅用地第二輪集中供應中完善土地出讓規則，如下調土地溢價率上限、設置禁馬甲機制、嚴格房企資金審核等。山西、河北、天津、深圳、南京等繼續強化房企資金監管，安徽、江西、云南、溫州、杭州、銀川等持續開展房地產市場秩序整治行動。
“限跌”“財稅支持”等政策助力地方樓市企穩。三季度，岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰等多個城市相繼發布“限跌令”，或召開房企座談會，嚴禁房企惡意降價，維護房價和房地產市場總體平穩。長春、肇慶、中山、惠州等地紛紛通過財稅支持類政策，緩解地方樓市下行壓力。
- 供求：行業核心指標增速下行，總體呈現降溫態勢
2021年三季度，房地產市場整體呈現下行態勢，核心指標增速持續收窄。其中，房地產開發投資累計增幅持續放緩，9月投資額同比下降；房屋新開工跌幅逐月擴大；土地市場量跌價漲；商品房銷售規模仍處高位，季度內各月同比連續負增長。季度末國房景氣指數下調至100.74。
投資：累計增幅持續放緩，9月投資額同比下降。1-9月全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。9月開發投資額14508億元，同比下降3.5%。從物業類別上看，僅住宅投資同比增長，漲幅收窄；辦公樓及商業營業用房均進入負增長區間。從地區來看，中部地區領漲全國，同比上漲14.3%，投資規模上東部地區以59381億元高于其他三區域的總和。
土地：量跌價漲。1-9月全國房地產開發企業土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價款9347億元，同比增長0.3%；土地購置均價6808元/平方米，同比上漲9.7%。
銷售：規模仍處高位，季度內各月同比連續負增長。1-9月，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1-9月增長9.4%，兩年平均增長4.6%；商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1-9月增長20.9%，兩年平均增長10.0%。7-9月各月，兩項指標均連續呈現負增長。分區域銷售情況來看，東部和中部地區銷售面積和金額同比漲幅處于相對較高區間，東北地區則出現量價齊跌。
庫存：繼續下降。9月末，商品房待售面積50285萬平方米，比三季度末減少794萬平方米。其中，住宅待售面積22420萬平方米，比三季度末減少712萬平方米；辦公樓待售面積3663萬平方米，比三季度末減少78萬平方米；商業營業用房待售面積12747萬平方米，比三季度末減少33萬平方米。
- 價格：環比綜合指數進入下降區間，同比漲幅收窄
新房：環比由漲轉跌，同比漲幅持續收窄。7-9月，70個大中城市新建商品住房價格環比下降城市數量分別為16個、20個、36個，環比增幅算數平均值分別為0.30%、0.16%、-0.08%，9月首次出現下跌。7-9月，房價同比為上漲的城市數量分別為60個、59個、59個，同比增幅算數平均值分別為4.10%、3.70%、3.27%。
二手房：價格環比下降城市明顯增加，同比漲幅收窄。7-9月，70個大中城市二手住宅價格環比下降城市數量分別為26個、34個、52個，環比指數算數平均值分別為0.11%，-0.02%，-0.19%。7-9月，價格同比上漲城市數量分別為54個、53個、51個，同比指數算數平均值分別為3.28%，2.90%，2.43%。
- 城市：商品住宅成交量減少，東部地區城市跌幅明顯
三季度，監測的28個重點城市[注：具體城市范圍詳見城市篇]商品住宅成交總面積6038萬平方米，比去年同期減少23.8%，比2019年三季度減少13.8%。其中，成都成交量超過500萬平方米，其次武漢、杭州、青島分別成交488萬平方米、434萬平方米，376萬平方米，位于前十的城市還有長沙、西安、佛山、濟南、廣州、上海，成交面積在240—280萬平米。
商品住宅庫存最大的城市為青島，達到2509萬平方米，武漢、佛山、成都超過1600萬平方米；庫存面積最小的廈門，為317萬平方米。消化周期上，13座城市消化周期低于12個月，其中杭州、合肥、上海、寧波不足6個月；14座城市消化周期超過12個月，長春、徐州、昆明、青島均超過20個月。
土地成交面積方面，重慶依然明顯高于其他城市，為537.31萬平方米 ,其次青島超過400萬平方米，成都為340.95萬平方米，位列前十的城市還有常州、廣州、合肥、濟南、長沙、南京、深圳，在138-195萬平方米之間。
- 企業：銷售業績增幅放緩，拿地積極性減弱
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業績：增速放緩。1-9月百強房企銷售操盤金額85526億元，較2019年和去年同期分別增長22.8%和12.5%，累計業績增速有所放緩。7-9月單月業績連續三個月不及上年同期，且同比跌幅逐月擴大，9月有6成企業業績同比降幅大于30%。各梯隊操盤金額門檻繼續提升，TOP十房企達到2138億元，同比增幅最高達33%。TOP20、TOP30、百強房企入榜門檻分別為1191.2億元、817.1億元、173.0億元，同比分別提升25.6%、19.8%、23.5%；TOP50房企門檻為426.9億元，同比下降0.1%。
集中度：有所下降。1-9月百強房企銷售操盤金額集中度為65.3%，較去年同期降低0.4個百分點。TOP3龍頭房企規模增速放緩，集中度較上年下降2.4個百分點；TOP4-10、TOP21-30、TOP31-50梯隊房企的市場份額則穩中有升，集中度分別提升1.1、0.7和0.2個百分點，競爭優勢進一步深化；50強之后房企的銷售金額集中度較去年同期略有降低，中小規模房企增長空間進一步受限。
拿地：積極性減弱。第三季度房企拿地積極性有所減弱。1-9月百強房企拿地銷售比[拿地銷售比：各梯隊新增投資價值/各梯隊全口徑銷售金額]為0.31，較去年同期大幅下降，房企投資風格整體偏謹慎。分梯隊來看，前三季度拿地較為積極的是TOP十一-二十、TOP21-30和TOP51-100房企，拿地銷售比達到0.34、0.4和0.31，較三季度末有所提升。
到位資金：增速收窄。1—9月，房地產開發企業到位資金151486億元，同比增長11.1%；比2019年1—9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長6.1%；定金及預收款56689億元，增長25.6%；個人按揭貸款24124億元，增長10.7%
- 房地產稅出臺試點，市場形勢不容樂觀
10月23日，全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。這個研究討論了十幾年的住宅持有環節稅種既是意料之中，也是相當“快”的有了重大進展。由于今年房地產市場面對不斷升級的調控，三季度以來市場已經相當冷清，在這個時點推出房地產稅試點落地，會對行業從信心層面造成打擊。影響是多方面的：短期內，二手房市場供應量增加，需求減少，價格下降不可避免。二手房帶動一手房景氣回落；中長期看，房地產稅成為長效機制的重要組成部分，有利于平衡市場供需，更好的配置市場資源，調節存量資產。行業的回調是這種長效機制帶來市場穩定的階段性陣痛。
房地產稅的試點以及隨后的立法勢在必行，這是我國財政體系發展到一定階段后的內在要求。當然，中國的房地產稅在落實過程中還要解決不少棘手問題，比如處理房地產稅和土地出讓金之間的關系，和目前交易環節稅收的關系，存量房與新建房的征收是否要區分或者取舍，各類復雜產權梳理，確定合理的稅基稅率及稅收優惠等。
- 第二輪集中供地遇冷，謹防未來商品房供求失衡，土拍制度仍需優化
9月多個重點城市進行第二輪土地集中供應，土地出讓規則調整較多，包含競買人資質條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯動、嚴格購地資金審查以及管控新建住宅品質等。規則限制了地塊溢價率，但溢價率的下行并不能反映真實的地價。一方面地塊起拍價格持續上升，推升了實際成交價格；另一方面，部分城市對于銷售價格做出限定，同時對于達到溢價率上限的地塊，要求企業競拍項目企業持有面積比例，真實地價仍舊較高。高地價、限房價雙向擠壓了企業的利潤水平，開發企業拿地積極性明顯下降。不少城市出現較高的流拍率，交易量較第一輪集中供地大幅回落。土地購置面積是商品房供應銷售的先行指標，今年如果土地市場頹勢不改，成交量不足，明年商品房供應則可能出現不足，供求失衡則容易導致價格不穩，不利于市場健康穩定發展。
在今后集中供地過程中，對于如何制定合理的出讓底價，如何完善出讓規則，如何控制出讓的節奏，如何保證宏觀上土地供求的平衡等，管理層都需要兼顧地方財政壓力和地產下行風險，及時調整部分政策以應對形勢變化。
- 市場下行，三四線城市風險更須警惕
9月房地產市場銷售、投資、開工等核心指標同比下降，市場降溫明顯；70個大中城市中新房價格環比下降的城市有36個，二手房價格下降的城市有52個，新房和二手房價格均進入環比下降區間。房價大幅下降將引起一系列的連鎖反應，加劇房企間的惡性競爭、影響項目的交付質量、損害購房者利益等，同時也會給金融業造成沖擊，影響整體市場的穩定，有悖于“穩房價”“穩預期”政策初衷。當前房價下降的城市主要集中在三四線城市，這些城市人口、產業基礎等相對薄弱，房價下行空間大，需要防范房價大起大落引起市場恐慌情緒，維護市場穩定地方政府需要加強市場監測、研判，出臺更精細化的政策。
- 房地產經紀行業面臨挑戰
受到二手房價格調控和貸款政策調整影響，全國各地二手房市場迅速降溫，房地產經紀行業出現離職、轉業、關店潮。與此同時，中介行業部分業務也隨著官方交易平臺的完善受到一定沖擊。二手房交易從房源、資金監管、按揭、網簽、過戶等各個方面都是中介指導下完成，對中介行業依賴性較高。中國城市存量房的巨大市場，包含家庭結構帶來的改善需求、數億流動人口的租賃住房需求等，中介行業能發揮更多更大的作用。當前企業需要市場環境變化做出調整，完成組織和人員的結構升級和更新，提高服務標準，規范運營、追求長期價值，建立更好的行業環境推動行業進步。
1、政策邊際放松。四季度房地產仍然以“維穩”為主，在堅持“房住不炒”的前提下調控政策可能適當放松。主要針對金融領域，中央層面表示對房地產金融市場進行“糾偏”，信貸政策或將迎來邊際調整放松，同時依然嚴格監管資金違法違規流入房地產領域，繼續做好對住房租賃市場金融支持。地方層面調控分化，熱點城市繼續緊縮性調控政策，個別城市可能出臺一些市場利好政策，聚焦在為房企紓困減負和提振購房需求方面。
2、市場持續降溫。三季度全國商品房銷售規模已出現下滑，四季度難以扭轉，全年銷售面積預計同比微降，銷售金額可能微增，房價同比保持上升，但增速大幅回落；房地產開發投資增速進一步收窄，新開工規模面臨持續下降壓力。土地市場方面，在供地計劃、季節性因素性和地方政府財政壓力影響下供應增加，但開發企業拿地意愿及拿地能力走弱，成交量上行動力不足。部分熱點城市供給不足、需求高位，新房價格仍有上行壓力；二手房價格在房價參考機制的指導下理性回歸。
3、企業資金壓力有望緩解。受銷售下滑影響企業繼續面臨銷售回款轉弱的問題，在金融機構合理的信貸支持下資金鏈緊繃的狀態有所緩解。企業拿地、投資、開工積極性降低，部分有資金實力的企業將抓住機會增加優質土地儲備。
- 中央：堅持“房住不炒”定位，維護房地產市場健康發展和住房消費者合法權益
- 地方：緊縮性調控主旋律不改，壓力城市政策維穩導向顯現
- 土地購置面積持續負增長
- 土地成交價款和土地購置均價同比回升，集中供地導致指標脈沖型上升
- 房地產開發投資累計增幅持續放緩，單月增速由正轉負
- 開發企業到位資金增速繼續回落，國內貸款同比降幅擴大
- 新開工面積承壓繼續回調，施工和竣工仍保持增長
- 商品房銷售累計增速延續回落態勢，單月同比連續三個月負增長
- 70大中城市新房及二手房價格指數綜合環比首現下降，同比漲幅持續回落
- 國房景氣指數持續回落
- 商品住宅供應量環比上漲，同比跌幅明顯
- 商品住宅成交量減少，東部地區城市跌幅明顯
- 商品住宅庫存增加，東部地區三線城市庫存同比增幅明顯
- 土地成交總量下滑，企業拿地成本有所下調
- 二手住宅成交量環比、同比跌幅均超過兩成
- 典型房企拿地規模下滑，平均拿地成本降低
- 百強房企累計規模增速放緩，半數9月單月業績同環比雙降
- 主要經濟指標統計數據
- 房地產相關主要指標統計數據
- 中國房地產企業銷售排行榜
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