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    房地產融資 “解凍”了嗎?

    賀東陶2021-11-19 12:23:18來源:中房網

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    ??中房網訊 (賀東陶/文)時隔大半年之后,房地產融資終于流露出一絲暖意。

    ??據克而瑞不完全統計,11月10日以來,共有包括保利發展、招商蛇口在內的25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資,所涉金額高達287.8億元。

    ??隨著房企在銀行間市場融資的集體破冰,市場信心大受鼓舞,甚至出現了久違的地產股債雙雙漲停潮。11月11日,中南建設、招商蛇口、金地集團等10多家房企股票漲停。旭輝控股、中國奧園、中原建業等多家房企股票漲幅超10%。此外,世茂、奧園、禹洲等旗下的多筆境內債券漲停,另有陽光城等房企發行的多個債券漲幅超過20%。有73筆中資地產美元債漲幅超過5%。

    ??除銀行間市場的中期票據外,還有不少企業提出了海外債和公司債的計劃。

    ??比如,11月12日,金科股份通過了擬發行8億美元海外債的融資議案;11月18日,金隅集團發布公告,擬發行不超過20億元的公司債券。

    ??仿佛一夜之間,房地產融資環境已經解凍,甚至開始回暖。

    ??不過,在分析師們看來,目前的情形只能說是在融資量創歷年新低后,房企融資端出現的邊際放松;特別是對民營房企來說,盡管金融機構的態度有所好轉,但融資整體回暖尚需時日。

    ??畢竟,今年前十個月房企的融資太難了。

    ??根據克而瑞的數據,2021年10月份,100家典型房企的融資總量為367.35億元,環比下降54.5%,同比下降71.3%,融資量達到歷年來新低。值得注意的是,自2020年11月起,房企單月融資已連續12個月呈現同比下降狀態。不僅如此,房企的境外債權融資動作近乎暫停,10月份房企境外融資總額僅99.04億元,環比下降達61.5%,同比下降高達76.8%。

    ??貝殼研究院數據則顯示,今年1-10月,房企境內外債券融資累計約7993億元,較2020年同期下降24%。

    ??不僅融資規模縮水,今年以來房地產貸款增速也出現持續放緩的趨勢。

    ??根據央行此前發布的數據顯示,2021年三季度末,人民幣房地產貸款余額51.4萬億元,同比增長7.6%,落后于各項貸款增速。房地產開發貸款余額12.16萬億元,同比增長0.02%,增速比二季度末低2.8個百分點。而在此前的二季度末,房地產開發貸款余額12.3萬億元,同比增長2.8%,增速已經比上年末低3.3個百分點。

    ??在這樣的“艱難”時刻,為防止負面情緒在整個地產行業蔓延,在實際層面上緩解房企的現金流壓力,銀行間發債也向部分房企開了口子,且融資審批速度較快。11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行的房企代表座談會正是在這樣的背景下“應運而生”,并隨之打開了房企的銀行間債券市場的融資端口。盡管目前先行的25家融資房企,多為國企央企,但無論如何,也極大地提升了市場信心。

    ??此外,根據國家統計局近日公布的1-10月房企到位資金情況來看,個人按揭貸款10月單月到位金額達2554億元,同比增1.0%,增速自6月以來首次轉正。這也意味著按揭貸款發放已明顯提速,未來將有利于緩解開發商銷售回款壓力。

    ??展望四季度,民生銀行首席研究員溫彬表示,融資大面積放松的可能性不大。房地產融資會保持平穩、溫和增長,不會出現大幅度回升,因為房地產市場要建立長效機制,對房地產企業“三道紅線”和銀行“兩個上限”的監管要求仍然存在。

    ??克而瑞研究中心也認為,本次政策邊際放松的口子不會開得太大,主要在于當前房企的流動性問題發酵未見底;另外政策在預售資金監管層面較嚴,房企仍面臨層層限制。當前政策密集發聲主要意在維穩,融資端口的破封仍是經營狀況良好,資產優質企業的機會,房企仍應積極推動自身降負債,并加大現金回款保證企業資金鏈安全,購房者及投資信心重塑仍需持續建設。

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