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    最高法:嚴審合同效力 整治虛假房屋買賣訴訟

    曲濤2021-11-10 09:05:07來源:中房網

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      《最高人民法院關于深入開展虛假訴訟整治工作的意見》

      人民法院整治虛假訴訟典型案例

      相關負責人就《最高人民法院關于深入開展虛假訴訟整治工作的意見》回答記者提問

    ??中房網訊(曲濤/文)最高人民法院為認定虛假訴訟提供了“標尺”。

      11月9日,最高人民法院舉行新聞發布會,發布《最高人民法院關于深入開展虛假訴訟整治工作的意見》(以下稱《意見》),加強對虛假訴訟的甄別查處,強調整治重點領域虛假訴訟,從嚴追究虛假訴訟行為人的刑事責任。

      由于虛假訴訟隱蔽性極強,因此,如何甄別至關重要。對此,《意見》為認定虛假訴訟提供“標尺”,總結了虛假訴訟八大特征表現,列舉了十個虛假訴訟典型案例,為整治虛假訴訟劃出重點,構建貫穿立案、審判、執行全流程的虛假訴訟整治機制。

      重點聚焦房屋買賣等領域

      據了解,《意見》共24條,主要包括工作總體要求、加強甄別查處、整治重點領域虛假訴訟、嚴格刑事追責、加強隊伍建設、開展系統整治等六方面內容。

      其中,《意見》提出,要聚焦重點領域,加大整治力度。民間借貸糾紛,執行異議之訴,勞動爭議,離婚析產糾紛,訴離婚案件一方當事人的財產糾紛,企業破產糾紛,公司分立(合并)糾紛,涉馳名商標的商標糾紛,涉拆遷的離婚、分家析產、繼承、房屋買賣合同糾紛,涉房屋限購和機動車配置指標調控等宏觀調控政策的買賣合同、以物抵債糾紛等各類糾紛,是虛假訴訟易發領域。對上述案件,各級人民法院應當重點關注、嚴格審查,加大整治虛假訴訟工作力度。

      事實上,近年來通過虛假訴訟逃避房屋限購、限售政策的現象有所抬頭。部分房東名下的房產受限購、限售政策影響,無法出售。而另一部分購房者由于沒有購房資格,也無法入市。于是,就衍生出了二手房交易的灰色地帶。一部分人通過虛構債務糾紛和購房者訴訟房東的方式,使得此類房源進入司法拍賣環節,進而繞過了限售和限購政策的約束,實現了房屋交易。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示,此類做法顯然違反了訴訟的要求,同時也違背了“房住不炒”的精神,自然要受到管控。

      基于此類現象,針對房地產領域,《意見》明確要嚴審合同效力,整治虛假房屋買賣訴訟。為逃廢債務、逃避執行、獲得非法拆遷利益、規避宏觀調控政策等非法目的,虛構房屋買賣合同關系提起訴訟的,應當認定合同無效。買受人虛構購房資格參與司法拍賣房產活動且競拍成功,當事人、利害關系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的,應予支持。買受人虛構購房資格導致拍賣行為無效的,應當依法承擔賠償責任。

      在嚴躍進看來,此次最高法公布的政策,給中介機構和房屋買賣雙方等帶來很多啟發。一些中介機構自認為尋找到了一種規避購房政策的路子,進而撮合買賣雙方成交,但實際上此類做法已經觸犯了法律,最終面臨處罰。所以,《意見》的出臺也警示中介機構和房屋買賣雙方,要遵守現有的購房政策和紀律,對一些所謂的灰色地帶交易要明確拒絕,否則交易不成還容易觸碰法律紅線,得不償失。

      對虛假訴訟保持高壓嚴打,積極探索建立“黑名單”制度

      最近幾年以來,針對不同時期虛假訴訟的特點,最高人民法院先后下發房地產調控政策下嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知,制定防范和制裁虛假訴訟的指導意見、進一步加強虛假訴訟犯罪懲治工作的意見,發布民事訴訟法司法解釋、民間借貸司法解釋、辦理虛假訴訟刑事案件司法解釋等規范性文件,指導全國法院積極有序開展虛假訴訟整治工作。

      同時,查處審理了一大批虛假訴訟案件。據最高人民法院公布的數據,2017年至2020年,全國法院共查處虛假訴訟案件1.23萬件,在黑龍江鴻基米蘭房地產開發有限公司執行異議之訴63件系列虛假訴訟案件中,全部頂格處罰,合計罰款6300萬元;共審結涉虛假訴訟刑事案件2079件,案件數量逐年大幅上升,包括林某某勾結公證員詐騙老年人房產“套路貸”涉黑案、虞某某特大“網絡套路貸”專案等一系列重大案件,有力保護了人民群眾合法權益。

      為進一步整治重點領域虛假訴訟,《意見》對懲治涉虛假訴訟刑事犯罪提出總體從嚴、打擊重點、刑民協同三方面要求,從嚴追究虛假訴訟行為人的刑事責任;對群眾反映強烈的“套路貸”虛假訴訟違法犯罪保持高壓嚴打態勢;在信息溝通、線索移送、查假糾錯等方面做好刑民協同,既要打擊虛假訴訟,更要依法救濟受害人權利。

      對此,《意見》要求各級人民法院要積極探索建立虛假訴訟“黑名單”制度。建立虛假訴訟失信人名單信息庫,在“立、審、執”環節自動識別虛假訴訟人員信息。同時,積極探索虛假訴訟人員名單向社會公開和信用懲戒機制,爭取與征信機構的信息數據庫對接,推動社會信用體系建設。通過信用懲戒增加虛假訴訟人員違法成本。

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