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    [中房研協]2021年10月典型城市二手住宅市場分析

    2021-11-18 14:42:35來源:中房研協

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2021-11-18
    • 報告類型:市場報告
    • 發布機構:中房研協

    ??點擊下載完整報告:2021年10月典型城市 二手住宅市場分析

    ??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

    ??二手住宅相關政策

    ??10月,二手住宅相關政策主要圍繞發布二手住宅交易參考價、降低個人二手房轉讓個人所得稅等方面展開,限貸、限購等緊縮性政策有所減少。東莞首次發布二手住宅交易參考價,西安公布第二批二手住宅成交參考價;泉州要求加強二手住宅價格動態監測;哈爾濱放寬二手房公積金貸款房齡年限,由原有的20年提高到30年;上海為方便人民群眾存量房買賣合同網上簽約,開通存量房買賣雙方未通過中介交易網上簽訂合同服務;江門市、肇慶市等位于珠三角地區的六個城市正式發布調整個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告,旨在降低個人轉讓二手住宅交易成本。

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    ??典型城市二手住宅交易情況分析

    ??2.1  上海、廈門二手住宅成交面積環比逆勢上漲

    ??10月,典型城市二手住宅成交面積合計599.5萬平方米,較上月減少14.7%,絕對額減少102.9萬平方米。從環比數據來看,除廈門、上海呈現上漲,其余典型城市成交量均有明顯下跌;從同比數據來看,十三個典型城市成交量較去年同期均有所下降。具體來看,上海二手住宅成交面積位列第一,成交量為108.7萬平方米,環比上漲10.5%,較去年同期減少54.1%;北京成交面積為84.8萬平方米,環比減少27.3%,同比減少34.8%;天津、重慶、南京、武漢、廣州成交量分布在47萬至76萬平方米之間;其余城市成交量均未超過30萬平方米,其中,成交量最低的為青島,為11.0萬平方米,環比減少38.2%,同比減少72.0%。

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    ??2.2   青島成交套數位列典型城市末位

    ??10月,十三個典型城市二手住宅共成交6.7萬套,廈門、上海環比上漲,成都同比微增,其余城市成交套數環比及同比均有不同程度的減少。從具體城市來看,上海成交套數居十三個典型城市首位,達到1.34萬套,環比增加11.3%,較去年同期減少53.0%;北京成交0.94萬套,環比下跌25.6%,較去年同期減少34.9%;天津、重慶、南京、廣州成交套數分布在0.5萬-0.9萬套之間;其余城市成交套數均低于0.5萬套,其中,青島成交套數最少,為1172套,環比減少37.3%,較去年同期下降73.4%。

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    ??2.3  二手住宅銷售價格延續跌勢

    ??2.3.1   廣州環比跌幅居典型城市首位

    ??根據國家統計局最新公布的二手住宅銷售價格指數,10月,成都二手住宅銷售價格與上月持平,其余典型城市二手住宅價格環比均有不同程度的下滑。天津、青島環比下跌0.1%;其余城市跌幅分布在0.1%-0.6%之間;廣州環比下降0.6%,跌幅居首。同比漲幅最大的為北京,較去年同期提高8.8%;其次廣州同比漲幅為8.3%;其他城市中,上海、南京、重慶同比漲幅均超過5%;天津、青島二手住宅價格同比分別增加1.6%、1.5%,居典型城市末兩位。

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    ??從定基指數的角度來看,10月,典型城市二手住宅價格整體均高于上年12個月平均價格,其中漲幅最大的為廣州,高于上年平均價格11.4個百分點,北京、上海分別高于上年平均價格10.9%、9.5%;成都、深圳、南京、合肥、重慶均高于上年平均價格5個百分點以上;天津二手房銷售價格高于上年平均價格0.5個百分點,位列典型城市末位。

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    ??2.3.2   重慶144平方米以上大戶型價格有顯著增長

    ??從結構上看,10月二手住宅交易市場上,三種戶型價格漲幅整體均現回落,從具體城市來看,天津90平方米以下戶型價格與上月持平,其余城市小戶型價格均有所下滑;南京90-144平方米戶型價格較上月有所增長,成都中等戶型價格與上月持平,其余城市中等戶型價格呈現下跌;重慶、廈門、成都、深圳144平方米以上戶型價格有顯著增長。

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    ??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

    ??3.1   新建商品住宅成交總量持續下滑

    ??10月,典型城市新建商品住宅成交面積為947.4萬平方米,環比減少11.1%,絕對額較上月減少118.3萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.63倍,具體來看,上海二手房成交面積是新房成交面積的1.23倍;北京二手房成交面積是新房成交面積的1.21倍;廈門二手房成交面積是新房成交面積的1.03倍,其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看,武漢新房成交面積最高,達到100.3萬平方米,同期二手房成交面積是新房的0.49倍;天津、青島新房成交面積分別為97.9萬平方米、94.1萬平方米,同期二手房成交面積分別是新房的0.77倍、0.12倍;其余城市新房成交量均未超過89萬平方米;廈門新房成交面積最少,為14.3萬平方米。新房成交套數與成交面積情況保持一致,同期二手房成交套數是新房成交套數的0.79倍,絕對額較新房成交套數少1.8萬套。

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    ??3.2   新房價格環比指數進一步回落

    ??10月,北京、廈門、上海新房銷售價格環比上漲,南京、重慶與上月持平,其余典型城市環比指數均呈現下跌,具體來看,北京環比指數較上月提升0.6個百分點,位列典型城市首位;廈門、上海環比漲幅分別為0.2%、0.1%;成都較上月下跌0.6%,跌幅居首。從同比指數來看,典型城市新房銷售價格較去年同期均有提高,但漲幅進一步收窄。其中,同比漲幅最大的為重慶,同比增加8.0%;其次為廣州,同比上漲7.9%;其余城市同比漲幅均不高于5.5%;同比漲幅位于末位的是鄭州,較去年同期增長2.6%。

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    ??從定基指數的角度來看,十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格,漲幅最大的為重慶,較上年平均價格提高10.0個百分點;廣州定基價格指數位列第二,高于上年平均價格9.9個百分點;排名末兩位的是天津及鄭州,分別高于上年平均價格的4.4%、2.7%。

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    ??從結構上看,與上月相比,北京、重慶、廈門、南京90平方米以下戶型銷售價格環比上漲,上海小戶型價格與上月持平,其余城市小戶型價格均有所下滑;北京90-144平方米戶型價格有所上漲,重慶、廈門、上海中等戶型價格與上月持平,其余城市中等戶型價格呈現下跌;北京、廈門、上海、南京、深圳、重慶144平方米以上大戶型價格漲幅突出。

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    ??總  結

    ??本月,城市層面房地產政策收緊趨勢繼續放緩,二手住宅相關政策主要圍繞發布二手房交易參考價、降低個人二手房轉讓過程中發生的稅費等方面展開:東莞市、西安市分別發布首批、第二批二手住宅交易參考價;泉州加強二手住宅價格動態監測;哈爾濱市放寬二手房公積金貸款房齡年限;東莞、江門、珠海等珠三角城市減征免征個人轉讓二手住宅的個人所得稅和土地增值稅,旨在降低個人轉讓二手住宅交易成本,但目前市場已經形成悲觀預期,預計減稅對市場提振作用有限,短期內房地產市場或仍將延續低溫態勢。

    ??從成交量來看,典型城市二手住宅成交規模持續回落,10月二手住宅成交面積環比減少近15%。從具體城市來看,上海、廈門成交量環比逆勢上漲,其余典型城市環比、同比均有不同程度的下滑。受學區政策落地、海淀二手房交易指導價、信貸收緊等因素疊加影響,北京二手房市場降溫明顯,成交量環比、同比下跌均超過兩成;上海二手房成交量環比增加一成,但同比減少逾五成;深圳二手房成交量環比下跌5.0%,同比跌幅超六成。同期新房市場成交總量環比減少超過一成,上海、深圳、鄭州等五個城市新房成交量較上月有所回升。總體來看,10月二手房成交面積是新房成交面積的0.63倍。

    ??隨著二手房參考價機制的不斷推進,疊加信貸政策嚴控,10月二手住宅銷售價格下行速度加快,環比指數進一步下跌,多個城市房地產市場出現量價齊跌。從二手房銷售均價來看,僅成都二手房價格環比呈現增長,其余典型城市二手房價格環比指數均現下滑,廣州二手房銷售價格環比跌幅居首;整體而言,二手房價格環比跌幅顯著,但同比仍高于去年同期。

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