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    [克而瑞]行業黎明曙光依稀初現,房企能否把握好機會窗口?

    朱一鳴、汪慧2021-11-18 14:12:06來源:克而瑞

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2021-11-18
    • 報告類型:市場報告
    • 發布機構:克而瑞

    ??房企扭轉局面的根本還是在于轉變經營策略,加快建立有效的管控機制,加強回款和現金流管理。

    ??今年下半年,市場大幅降溫、銷售低迷、資金回籠承壓,房地產行業流動性風險集聚,企業債務違約事件頻發。經歷幾個月陣痛調整,9月底開始,流動性利好消息開始釋放,行業回暖預期邊際趨穩。與此同時,房企積極加強自身內部調整,緊跟形勢發展變化,才能適時抓住機遇實現快跑。

    ??利好信號時有釋放

    ??引導行業轉向企穩

    ??房地產行業向常態回歸,在銷售、資金、監管諸多方面都面臨了較大的調整壓力,今年下半年從流動性危機到信用危機,行業發展深陷困局。但自9月底,監管層、地方政府、規模房企都開始有所動作,意在引導行業轉向企穩。

    ??監管層時有發聲,融資預期松動。9月29日,人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求,金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。此后,多方都相繼釋放出利好信號,據不完全統計,目前央行、銀保監會、國新辦、國務院副總理等都肯定了房地產平穩、健康發展基調,預示流動性會逐步好轉,房企融資環境將有所改善。

    ??值得注意的是,央行發布10月金融統計數據報告顯示,10月人民幣貸款增加8262億元,同比多增1364億元。此外,央行還單獨披露了10月個人住房貸款統計數據,這也是央行首次單獨發布個人住房貸款數據。數據顯示,2021年10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增1013億元。一系列數據均反映住房信貸回暖跡象,房地產市場流動性正在修復中。

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    ??多地政府啟動救市,助推房地產市場恢復。10月,哈爾濱率先啟動救市,哈爾濱市住建局聯合哈爾濱市財政局等多部門制訂了《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,出臺促進房地產市場平穩健康發展十六條舉措。此后,多個城市跟進,10月28日,徐州市住房和城鄉建設局發布《關于調整市區商品住房預售項目建設規模的補充通知》,調整預售條件,將開發商每次申請預售證的建筑面積由4萬平方米調整至不低于2萬平方米(尾盤除外)。另外,11月9日武漢發布的《武漢市加快推進總部經濟高質量發展的政策措施》也對限購政策進行調整。地方政府通過購房補貼、降低預售條件、放寬限購政策等方式,刺激購房消費,帶動供需增加,對市場將起到積極的調節作用。

    ??此外,碧桂園等規模房企充分發揮能動性,通過增持、回購、融資等向市場傳遞積極信號。以碧桂園為例,11月2日-4日,執行董事兼聯席主席楊惠妍連續三天在二級市場增持公司股票,累計增持1761萬股,涉資1.28億元,充分顯示了大股東對公司發展的信心。同時,大股東資金充裕,也有助于緩解市場對板塊的流動性憂慮。

    ??此外,11月9日,在中國銀行間市場交易商協會召開房地產企業代表座談會上,碧桂園也表示計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。碧桂園等規模房企,作為行業的領軍隊伍,影響力大,在下行期積極應對,對于提振市場情緒、扭轉局面都能夠起到一定正向作用。

    ??安全性提至經營首位

    ??碧桂園等穩健型房企利于抓住機會窗口

    ??此次流動性危機引發行業對財務安全的深刻關注。從房企經營層面來看,穩健型房企具備更高的韌性,不僅抗風險能力強,且修復期也更快,隨著市場轉好,更有利抓住機會窗口。

    ??自“三條紅線”出臺以來,穩健的財務結構成為房企安全性經營第一道防線,眾多房企都積極響應,主動控制負債規模、降低杠桿水平。

    ??以碧桂園為例,作為行業龍頭一直以來秉持穩健發展風格,并在2018年前瞻性地提出“行穩致遠”的發展戰略,進一步明確降杠桿目標。截至2021年上半年末,碧桂園總借貸余額3242.4億元,降至2018年以來最低水平。凈負債率僅為49.7%,從歷年水平來看,2016年以來都保持在了60%以下低位區。現金短債比為2.15,也顯著優于“三條紅線”要求,保證了充足的現金流。

    ??此外,碧桂園的融資能力在行業也具備領先水平,從其融資成本來看,常年處于低位水平,2021年上半年進一步降至5.39%。隨著流動性放松,碧桂園將憑借自身穩健的財務結構和融資優勢獲得更多市場資源和機會,乘勢而上。

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    ??加強回款與現金流管理

    ??是房地產行業最好的“自救”

    ??目前,行業資金面收緊預期中長期存在,房企扭轉局面的根本還是在于轉變經營策略,降低對融資的依賴,重視回款和現金流管理,從“融資輸血”轉向“內部造血”。尤其是銷售回款的重要性將不斷凸顯,是企業“活下去”的保障。

    ??近年來,隨著越來越多房企開始重視回款,行業經營性現金流指標表現向好。根據克而瑞監測,60家樣本房企數據顯示,2020年經營性現金流凈額為凈流入3151億元,達到歷年最高,首次超過了融資性現金流凈額。2021年上半年,經營性現金流凈額為凈流入1090億元,而上年同期為凈流出503億元,預計全年經營性現金流或將進一步增加。

    ??企業層面,樣本企業中35家房企的經營性現金流凈額同比發生了增長且為凈流入狀態,其中同比增長最多的是碧桂園,同比增加265億元。碧桂園自2019年開始就以回款為行政考核標準,回款率已經連續6年保持在90%及以上。2021年上半年,碧桂園權益物業銷售現金回款2727.9億元,權益回款率為90%。該考核制度下,對于形成企業內部回款秩序、提升效率都起到良好的促進作用,得以保證現金流風險可控、經營穩定。

    ??可以預計,抓銷售、促回款將是房企中長期的戰略重點,企業除了建立考核管控機制之外,還可以從營銷策略、外部協作等維度尋求突破口,如設置專項優惠,刺激消費者高首付或全款購房;或與銀行保持積極的溝通合作,簡化按揭手續、減少按揭回款節點,加快回籠資金等。

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    ??總結:在銷售低迷、流動性緊張等困局下,隨著多方利好信號釋放,房地產行業回暖預期漸起,市場向好趨勢不斷增強。我們認為碧桂園等穩健型房企具備更高的韌性,一方面受到行業整體態勢沖擊較小,風險可控,另一方面修復期也更快,可以快速調節適應市場變化,抓住機會窗口。

    ??經歷此輪調整期以及流動性危機,房企扭轉局面的根本還是在于轉變經營策略,加快建立有效的管控機制,加強回款和現金流管理,提升企業自身的“造血”能力,從而保證經營安全。

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